Veszélyjelzés a jegybanktól: historikusan magas túlértékeltség a magyar lakáspiacon
2025-ben
túlértékeltség
sajáttőke-arányos hozam
mrd Ft
a bankrendszerben
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2026. június 2-án mutatta be legfrissebb Pénzügyi Stabilitási Jelentését, amelynek fő üzenete kettős: a bankrendszer robusztus és ellenálló – de a lakáspiac historikusan magas túlértékeltsége komoly kockázatot jelent a pénzügyi stabilitásra nézve. A lakásárak nominálisan 23,5 százalékkal emelkedtek 2025 folyamán, a lakáspiaci túlértékeltség pedig 22,5 százalékra növekedett. Ez nem csupán statisztikai adat: a jegybank szerint nőtt a lakásár-korrekció kockázata, amely a hitelezési fedezetek értékét is negatívan érintené.
1. A lakásárak 2025-ben 23,5%-kal emelkedtek – historikusan magas ütem
2. A lakáspiaci túlértékeltség 22,5%-ra nőtt – korrekció kockázata fennáll
3. A bankrendszer stabil, tőkeerős, 18,9%-os sajáttőke-arányos hozammal
4. Az Otthon Start Program tovább élénkítette a keresletet – kínálat nem tart lépést
5. Az MNB 2026. január 1-jétől 1%-os szektorális tőkepuffert vezetett be az ingatlanhitelekre
1. A bankrendszer stabil – de a profitszerkezet aggasztó jeleket mutat
A magyar bankrendszert 2025-ben is magas jövedelmezőség, bőséges likviditás és erős tőkehelyzet jellemezte. A nemteljesítő hitelek aránya tovább mérséklődött, és historikusan alacsony szinten volt az év végén.
Banai Ádám, az MNB főközgazdász-ügyvezető igazgatója a sajtótájékoztatón elmondta: a bankok teljes kamatjövedelme 2137 milliárd forint volt, amihez a támogatott hitelek jelentősen, több mint 400 milliárd forinttal járultak hozzá tavaly.
A jelentés szerint a bankrendszer profitabilitását a gyengébb betéti kamattranszmisszió az elmúlt egy évben mintegy 304 milliárd forinttal támogatta.
Ez azt jelenti: a bankok nemcsak az állami kamattámogatásokon, hanem az alacsony betéti kamatokon is hatalmas extra profitot realizáltak – mindkét hatás az ügyfelek rovására érvényesül.
2. A lakáspiac – ahol a valódi kockázatok összpontosulnak
23,5%-os áremelkedés egy év alatt
Előzetes adatok alapján 2025 harmadik negyedévében éves alapon országosan 23,9 százalékkal nőttek a nominális lakásárak. A túlértékeltség mértéke sem elhanyagolható: a lakáspiaci túlértékeltség 22,5 százalékra növekedett. A felülértékeltség növeli egy lakásár-korrekció kockázatát, ami a hitelek fedezettségére is kedvezőtlenül hatna.
Mit jelent a 22,5%-os túlértékeltség a gyakorlatban?
A lakáspiaci túlértékeltség azt jelenti, hogy az ingatlanárak az MNB modellje szerint 22,5%-kal haladják meg a gazdasági fundamentumok – jövedelmek, kamatszint, gazdasági növekedés – által indokolt egyensúlyi szintet.
• Hitelfedezetesség csökkenése: ha az ingatlan értéke esik, a mögötte álló hitel fedezeti értéke is romlik
• LTV-mutatók romlása: az újonnan felvett magas összegű hitelek esetén a fedezeti arány romolhat
• Banki tartalékok növekedési kényszere: az MNB már be is vezette az 1%-os szektorális tőkepuffert
• Negatív vagyonhatás: akik nemrég vásároltak csúcson, papíron is veszíthetnek vagyonukból
3. Az Otthon Start hatása – kereslet vs. kínálat
Az Otthon Start Program erőteljes keresletélénkítő hatása, a növekvő hitelösszegek, a magasabb hitelfedezeti mutatók és a jelentős lakáspiaci túlértékeltség miatt a lakáshitelezés kockázatait a következő időszakban szorosabban kell követni.
| Mutató | 2024 előtt | 2025 (Otthon Start után) | Változás |
|---|---|---|---|
| Lakáshitelek éves volumene | ~1 200 mrd Ft | ~2 000+ mrd Ft | ▲ +67% |
| Átlagos hitelösszeg | ~18 M Ft | ~24 M Ft | ▲ +33% |
| Lakásárak éves emelkedése | ~10-14% | 23,5% | ▲ Meggyorsult |
| Lakáspiaci túlértékeltség | ~12-15% | 22,5% | ▲ Historikus csúcs |
A hitelfelvevők átlagos jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója (JTM) a megnövekedett hitelösszegek ellenére sem emelkedett, és a hitelek törlesztőrészlete a teljes futamidőre fix.
Ez azt jelenti: bár az emberek nagyobb összegű hiteleket vesznek fel, a fix 3%-os kamatnak köszönhetően a törlesztőterhelés arányosan nem nőtt – ez csökkenti a tömeges bedőlés kockázatát.
4. Az MNB válaszlépései – mit tett a jegybank a kockázatok kezelésére?
Az MNB 2026. januártól a hazai lakóingatlanra bejegyzett zálogjoggal fedezett kitettségek esetében 1%-os szektorális rendszerkockázati tőkepuffert (sSyRB) ír elő, ezzel célzottan növeli a bankok sokkellenálló képességét.
- ► 1%-os szektorális tőkepuffer (sSyRB): 2026. január 1-jétől kötelező minden ingatlanhitelre
- ► HFM-korlát figyelemmel kísérése: a 80% feletti LTV-arányú hitelek fokozott ellenőrzése
- ► Kínálatösztönzés szorgalmazása: az MNB aktívabb új lakásépítési programokat sürget
- ► Kamatstop kivezetése: 2026. június 30-án lejár – változó kamatozású hitelesek törlesztője emelkedhet
Az MNB becslése szerint a kamatstop kivezetése akár 125 milliárd forintos veszteséget is okozhat a pénzintézeteknek – de a másik oldalon a változó kamatozású lakáshitelesek magasabb törlesztőkkel szembesülhetnek 2026 júliustól.
Ha változó kamatozású lakáshiteled van, most érdemes átgondolni a fixre váltást!
5. Geopolitikai kockázatok – hatásuk a magyar lakáspiacra
A közel-keleti háborús fejlemények mintegy három éve nem tapasztalt megugrást okoztak a pénzügyi piacok stresszintjében. Az energiaárak emelkedése közvetett hatást fejt ki a magyar ingatlanpiacra: magasabb rezsiköltségek csökkentik a háztartások törlesztési kapacitását.
• Energiaárak emelkedése → rezsi nő → energiatakarékos ingatlanok felértékelődnek
• Pénzügyi piaci stressz → forint gyengülési nyomás → importált infláció → kamatemelési kockázat
• Mindez nem katasztrofális, de indokolja a körültekintő hitelfelvételt és a fix kamatozású termékek előnyben részesítését
6. Mit jelent mindez neked? – Praktikus tanácsok hitelfelvevőknek
Ha most tervezel lakást venni
- ► Számolj az árszint kockázatával: 22,5%-os túlértékeltség mellett nem kizárt egy 10-15%-os árkorrekció a következő 2-3 évben
- ► Ne vegyél fel a maximumnál többet: ha az ár esik, kevés önerővel könnyen negatív tőkébe kerülhet a hitel
- ► Válassz fix kamatot: az Otthon Start és CSOK Plusz fix 3%-os kamata pontosan erre a kockázatra ad védelmet
- ► Ellenőrizd a JTM-korlátot: ne vegyél fel akkora hitelt, amelynek törlesztője megközelíti a JTM-határt – hagyj tartalékot
Ha már van lakáshiteled
- ► Változó kamatozás esetén: fontold meg a fixre váltást – a kamatstop 2026. június 30-án lejár
- ► Hitelkiváltás lehetősége: ha 2022-2024-ben vettél fel piaci kamatozású hitelt, vizsgáld meg az Otthon Startra való átváltás lehetőségét
A 22,5%-os túlértékeltség befektetési szempontból különösen kockázatos belépési pontot jelent. Ha a kínálat bővülése elmarad a kereslettől, az árak hosszabb távon korrigálhatnak. Befektetési célú vásárlásnál különösen fontos a hitel/saját tőke arány és a likvid tartalékok fenntartása.
Gyakran ismételt kérdések
- → Otthon Start hitel – fix 3%, 50 M Ft, a kockázatokat ellensúlyozó fix kamatozású megoldás
- → Hitelkiváltás – változó kamatozásról fixre váltás a kamatstop lejárta előtt
- → Lakáshitel összehasonlítás – piaci és támogatott ajánlatok egy helyen
- → JTM-szabály 2026 – mekkora hitelt kaphatsz biztonságosan a jövedelmed alapján?
- → CSOK Plusz hitel / 2026 / – az Otthon Starttal kombinálható, fix 3%-os jelzáloghitel
Nem tudod, mi a legjobb döntés a jelenlegi piaci helyzetben?
Hitelszakértőink naprakész ismeretekkel rendelkeznek a lakáspiaci folyamatokról és az elérhető legjobb hitelkonstrukciókról. Kérj ingyenes, személyre szabott tanácsadást – kötelezettségmentesen!
Ez a cikk kizárólag tájékoztató jellegű és nem minősül pénzügyi tanácsadásnak.
Forrás: MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentés, 2026 •
Economx.hu •
Piac&Profit.
A cikk 2026. június 3-án megjelent forrásanyagok alapján készült.
