JTM-szabály 2026 – Átfogó útmutató
JTM-szabály 2026 – Átfogó útmutató
Mit jelent, hogyan számítják, és mire kell figyelni lakáshitel vagy személyi kölcsön igénylésekor?
Ha valaha hitelért folyamodott egy bankhoz, biztosan találkozott a kérdéssel: „A jövedelmem elegendő lesz?” Erre pontosan a JTM-szabály – azaz a jövedelemarányos törlesztési mutató – ad választ. Ez az egyetlen legfontosabb jogszabályi korlát, amely meghatározza, hogy mekkora hitelt kaphat, milyen feltételek mellett, és hogyan számít bele az összes meglévő törlesztője. 2026. január 1-jétől a szabály szigorodott – ezért különösen fontos, hogy pontosan értse, hogyan működik.
JTM = havi összes törlesztő ÷ havi nettó igazolt jövedelem
2026-tól a jövedelemhatár 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedett – aki ez alá esik, kevesebbet vehet föl, mint korábban.
Minden meglévő hitel (hitelkártya, áruhitel, Babaváró is!) belelszámít.
550 000 Ft alatti hitelnél nem kötelező a vizsgálat (2026-ban emelt határ).
1. Mi a JTM és miért vezették be?
A JTM – jövedelemarányos törlesztési mutató – a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által 2015-ben bevezetett, kötelező adósságfék-szabály, amelyet a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet szabályoz. Célja egyszerű: megakadályozni, hogy a hitelfelvevők olyan magas törlesztőt vállaljanak, amelyet hosszú távon nem tudnak fenntarthatóan fizetni.
A 2008-as devizahitel-válság tanulságaként az MNB Európában az elsők között vezette be ezt a típusú kötelező szabályozást. Az adósságfék-rendszernek két pillére van:
- JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató): a havi törlesztő maximumát korlátozza a jövedelem arányában
- HFM (hitelfedezeti mutató): a hitel összegét korlátozza az ingatlan értékéhez viszonyítva (pl. max. 80% LTV)
A JTM minden Magyarországon nyújtott fogyasztási hitelre és jelzáloghitelre vonatkozik – beleértve a személyi kölcsönt, lakáshitelt, Babaváró hitelt, Otthon Start hitelt és CSOK Pluszt egyaránt.
2. Hogyan számítják a JTM-et?
Az alapképlet
Ha például a havi nettó jövedelme 500 000 Ft, és az összes meglévő + új hitele után havonta 220 000 Ft törlesztőt fizet, akkor a JTM-értéke 44%. Ez befér az 50%-os korlátba.
Mi számít „jövedelemnek” a JTM-számításnál?
A bank kizárólag igazolt, rendszeres jövedelmet fogad el:
- Munkáltatói igazolás – alkalmazotti bér (12 hónapnál nem régebbi)
- NAV-igazolás – egyéni vállalkozói, vállalkozói jövedelem
- Nyugdíjigazolás – öregségi, rokkantsági, hozzátartozói nyugdíj
- Bankszámlakivonat – ha az elmúlt 12 hónapban rendszeresen érkezett igazolható jövedelem
• Egyszeri juttatások: bónusz, jutalom, prémium
• Örökség, egyszeri ajándék
• GYED, GYES – bankonként eltérő lehet
• Olyan bevétel, amelyről nem feltételezhető, hogy a teljes futamidő alatt fennáll
Mi számít „törlesztőnek”?
A bank nem csak az újonnan igényelt hitel törlesztőjét veszi figyelembe, hanem az összes meglévő hitelkötelezettséget:
- Minden fennálló hitel havi törlesztőrészlete
- Hitelkártya és folyószámla-hitelkeret: a keret 5%-a havonta – akkor is, ha nincs kihasználva!
- Az újonnan igényelt hitel várható törlesztője
- Babaváró hitel: havi ~51 000 Ft-os törlesztője belelszámít moratórium alatt is
Egy 500 000 Ft-os hitelkeret, amelyet soha nem használ, havonta 500 000 × 5% = 25 000 Ft összeggel terheli a JTM-számítást.
Ha több hitelkártyája vagy folyószámla-hitelkerete van, érdemes ezeket lezárni hiteligénylés előtt, hogy növelje a felvehető hitelsösszeget.
3. A JTM-korlátok 2026-ban
2026. január 1-jétől szigorodtak a JTM-korlátok: a magasabb jövedelemküszöb 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy a 600 000–799 999 Ft közötti jövedelemmel rendelkezők kevesebbet vehetnek föl ugyanolyan jövedelem mellett, mint korábban.
Személyi kölcsön és fedezetlen hitelek
| Havi nettó jövedelem | Max. JTM-arány | Példa: 600 000 Ft jövedelem |
|---|---|---|
| 800 000 Ft alatt | 50% | Max. 300 000 Ft törlesztő |
| 800 000 Ft vagy felett | 60% | Max. 480 000 Ft törlesztő |
Jelzáloghitelek (lakáshitel, Otthon Start, CSOK Plusz)
Jelzáloghiteleknél a kamatperiódus hossza is befolyásolja a JTM-korlátot – minél hosszabb a kamatperiódus, annál magasabb arányban terhelhető a jövedelem:
| Kamatperiódus típusa | 800 000 Ft alatti jöv. | 800 000 Ft+ jöv. |
|---|---|---|
| Végig fix vagy ≥10 éves kamatperiódus (pl. Otthon Start, CSOK Plusz) | 50% | 60% |
| 5–10 éves kamatperiódus | 35% | 40% |
| 5 évnél rövidebb / változó kamat | 25% | 30% |
Minél hosszabb ideig fix a kamat, annál kisebb a kamatkockázat – ezért engedi az MNB nagyobb arányban terhelni a jövedelmet. Az Otthon Start hitel és a CSOK Plusz végig fix kamaztalásúak, ezért JTM szempontjából a legkedvezőbbek.
4. Konkrét számítási példák
1. példa – Alkalmazott, személyi kölcsön igénylése
Kovács Péternek havi 450 000 Ft nettó jövedelme van. Van egy 80 000 Ft/hó törlesztőjű autóhitele és egy 300 000 Ft-os hitelkerete (soha nem használja). Személyi kölcsönt szeretne felvenni.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Havi nettó jövedelem | 450 000 Ft |
| JTM-korlát (800 eFt alatt, fedezetlen) | 50% → max. 225 000 Ft össztörlesztő |
| Autóhitel törlesztője | – 80 000 Ft |
| Hitelkeret terhe (300 000 × 5%) | – 15 000 Ft |
| Maradék JTM-kapacitás | 130 000 Ft/hó |
| Max. felvehető személyi kölcsön (60 hó, ~11%) | kb. 5,8 millió Ft |
Ha Kovács Péter lezárja a 300 000 Ft-os hitelkeretet, a maradék JTM-kapacitása 130 000-ről 145 000 Ft-ra nő, amivel kb. fél millió forinttal nagyobb hitelt kaphat.
2. példa – Házaspár, lakáshitel (végig fix kamat)
Nagy Éva (nettó 350 000 Ft) és Nagy János (nettó 300 000 Ft) együtt igényelnek Otthon Start hitelt. Nincs meglévő hitelük. Közös jövedelem: 650 000 Ft.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Együttes havi nettó jövedelem | 650 000 Ft |
| JTM-korlát (800 eFt alatt, végig fix jelzálog) | 50% → max. 325 000 Ft törlesztő |
| Meglévő hitelük | Nincs |
| Max. havi törlesztő új hitelre | 325 000 Ft |
| Max. Otthon Start hitel (25 év, 3% kamat) | kb. 55 millió Ft → korlát: 50 millió Ft |
Ebben az esetben a JTM nem a szűk keresztmetszet – az Otthon Start program 50 millió Ft-os összegkorlátja az, ami a maximumot meghatározza.
3. példa – A 2026-os szigorítás hatása
Szabó Tamásnak havi 700 000 Ft nettó jövedelme van. Végig fix kamatozású lakáshitelt igényel, meglévő hitel nincs.
| 2025-ös szabály | 2026-os szabály | |
|---|---|---|
| Jövedelemhatár | 600 000 Ft felett → 60% | 800 000 Ft felett → 60% |
| 700 000 Ft-ra vonatkozó JTM | 60% → 420 000 Ft | 50% → 350 000 Ft |
| Különbség | Havi –70 000 Ft törlesztő-kapacitás → kb. 10–12 millió Ft-tal kevesebb hitel | |
5. Mire kell figyelni hiteligénylés előtt? – 7 praktikus tanács
1. Zárja be a felesleges hitelkártyákat
Minden aktív hitelkeret a keret 5%-ával terheli a JTM-számítást, akkor is, ha egyetlen forintot sem vett föl belőle. Hiteligénylés előtt zárja be azokat a hitelkártyákat és folyószámla-hitelkereteket, amelyeket nem használ.
2. Válasszon hosszabb kamatperiódust
Minél hosszabb a kamatperiódus (ideális: végig fix vagy ≥10 éves), annál magasabb JTM-arány érvényes – vagyis annál nagyobb hitelt vehet föl ugyanolyan jövedelemből.
3. Vonjon be adóstársat
Adóstárs bevonásával az igénylők jövedelmei összeadódnak a JTM-számításban. Ha Ön 450 000, párja 350 000 Ft-ot keres, a közös 800 000 Ft-os jövedelem már a magasabb, 60%-os korlátba esik – ez akár 10–15 millió Ft-tal is megnövelheti a felvehető összeget.
4. Csökkentse a meglévő törlesztőket hitelkiváltással
Ha több kisebb törlesztője van, érdemes megvizsgálni, hogy hitelkiváltással – egyetlen, alacsonyabb törlesztőjű hitellé összevonva – csökkenthető-e a JTM-terhés. Ez plusz JTM-kapacitást szabadíthat fel az új hitelhez.
5. Ügyeljen a jövedelem igazolhatóságára
A bank csak a ténylegesen igazolható és rendszeres jövedelmet fogadja el. Ha vállalkozóként adózik, de a bevallott jövedelme alacsony, az MNB szabály alapján csak azt vehetik figyelembe. Bónuszok, jutalmak általában nem számítanak bele.
6. Tervezzen a futamidővel
Hosszabb futamidővel alacsonyabb a havi törlesztő – így könnyebb a JTM-korlátba beférni. Ugyanakkor összességében több kamatot fizet vissza. Mérlegelje a két szempontot.
7. Ne hagyatkozzon csak egy bank ajánlatára
Az MNB által meghatározott JTM-korlát a maximálisan megengedett határ, de a bankok ennél szigorúbban is elbírálhatnak egyedileg. Ezért érdemes több bankot összehasonlítani, vagy egy független hitelközvetítőn keresztül egyszerre több bank ajánlatát megkapni.
6. Speciális esetek és kivételek
Mikor nem kell JTM-et vizsgálni?
- 550 000 Ft alatti hitelsösszeg: 2026-tól ez az összeghatár (korábban 450 000 Ft); ez alatt a bank saját belátása szerint hitelez
- Hitelkiváltás azonos összegben: ha csak a futamidőt hosszabbítják és a törlesztő nem nő, nem kötelező JTM-vizsgálat
- Értékpapír-fedezetes hitelek: ezekre nem vonatkozik a JTM-korlát
Zöld lakáshitelek – kedvezőbb JTM
2025. január 1-jétől a zöld lakáshitelek esetén a JTM-korlát elérheti a 60%-ot, jövedelemtől függetlenül. Ha energetikailag korszerű ingatlant vásárol, ez lényeges kedvezményt jelent alacsonyabb jövedelemnél is.
Adóstárs más hitelében
Ha valaki más valakinek a hitelében adóstársként szerepel, annak a hitel törlesztőrészlete arányosan (egyenlő arányban) belelszámít az ő JTM-számításába is. Például ha testvérével együtt vett föl hitelt, amelynek havi törlesztője 100 000 Ft, akkor az Ön JTM-számításában 50 000 Ft jelenik meg.
7. Gyakran ismételt kérdések a JTM-ről
Igen – ha a kért hitellel együtt a JTM meghaladja a törvényi korlátot, a bank nem adhat hitelt, vagy csak kisebb összeget folyósíthat. Ez nem mérlegelés kérdése, hanem jogszabályi kötelezettség.
Igen. A Babaváró havi kb. 51 000 Ft-os törlesztője belelszámít a JTM-mutatóba, moratórium alatt is – azaz akkor is, ha ideiglenesen szünetelik a törlesztést. Ezt érdemes figyelembe venni lakáshitel tervezésekor.
Bankonként eltérő. Egyes bankok elfogadják, mások nem – attól függően, hogy fennáll-e a várható folytonosság a hitel teljes futamideje alatt. Érdemes bankot kiválasztani, amelyik a legkedvezőbben ítéli meg – ebben egy hitelközvetítő sokat segíthet.
Nem. A JTM az egyik, de nem az egyetlen vizsgálati szempont. A bank KHR-lekérdezést végez, vizsgálja a foglalkoztatás típusát, a munkaviszony hosszát, az ingatlan értékét (HFM-mutató) és belső hitelnívosítási szempontokat is.
Igen, de a jövedelemigazolás módja eltér az alkalmazottakétól. A bank NAV-igazolást, lezárt üzleti évet és bankszámlakivonatokat kér. Egy hitelközvetítő ebben is segítséget nyújt és olyan bankot ajánl, amelyik az Ön adózási formáját a legkedvezőbben ítéli meg.
📚 Összefoglalás – a JTM 5 legfontosabb pontja
- JTM = törlesztők összege ÷ nettó jövedelem. Ha ez az arány meghaladja a törvényi korlátot, a bank nem adhat hitelt.
- 2026-tól szigorúbb a szabály: a 60%-os terhelhetőség határa 600 000-ről 800 000 Ft-ra emelkedett – az érintett sávban lévők kevesebb hitelt kapnak.
- Minden hitel belelszámít, beleértve a hitelkártyák ki nem használt keretét is (keret × 5%).
- Végig fix kamat = magasabb JTM-korlát. Az Otthon Start és CSOK Plusz hitelek ezért JTM szempontjából a legkedvezőbbek.
- Adóstárs és hitelkártyák lezárása a két leghasznosabb lépés a felvehető összeg növeléséhez.
- Személyi kölcsön – mekkora összegre vagy jogosult a JTM alapján? Számíttasd ki ingyen!
- Lakáshitel – hogyan hat a JTM a lakásvásárlásodon? Feltételek és példák
- Otthon Start hitel – végig fix 3%, ami JTM szempontjából a legelőnyösebb
- Hitelkiváltás – csökkentsd a meglévő törlesztőidet és nyerj JTM-kapacitást
- CSOK Plusz – a kombinált állami támogatás és a JTM összefüggései
Nem biztos benne, hogy befér a JTM-korlátba?
Kérjen díjmentes, személyre szabott előminősítést – pár perc alatt kiderül, mekkora hitelt igényelhet, és melyik bank ajánlata a legjobb az Ön helyzetéhez.
Ez a cikk kizárólag tájékoztató jellegű és nem minősül pénzügyi tanácsadásnak.
A JTM-korlátok jogszabályi háttere (32/2014. MNB rendelet) változhat –
mindig ellenőrizze az aktúlis feltételeket az MNB honlapán (mnb.hu).
