Mennyi lakáshitelt kaphatok 2026-ban?
Mennyi lakáshitelt kaphatok a jövedelemből 2026-ban? – JTM-táblázat és konkrét számok
2026 januártól megváltoztak a JTM-szabályok – sokan kevesebb hitelt kapnak, mint tavaly. Konkrét táblázat 300–800 ezer Ft+ jövedelemre, Otthon Start és piaci hitel összehasonlítással
| 📅 Frissítve: 2026. július | ✅ 2026-os JTM-szabályok | ✅ Otthon Start + piaci hitel | ✅ ~10 perc olvasás |
800 E Ft Új jövedelmi küszöb 2026. január 1-től | 50% JTM-korlát 800 E Ft alatti jövedelemnél | 20% Minimális önerő (HFM 80%) | 10% Önerő elsőlakásosoknál és Otthon Startnál |
A „Mennyi lakáshitelt kaphatok?” az egyik leggyakrabban feltett kérdés mindenki számára, aki lakásvásárláson gondolkodik. A válasz azonban nem egyszerű egyszavas szám – három tényező együtt határozza meg: a jövedelmed (és a belőle számolt JTM-korlát), az ingatlan értéke (és a belőle számolt HFM-korlát), illetve a meglévő hiteltörlesztőid. 2026. január 1-jétől az MNB módosította az adósságfék-szabályokat: a magasabb JTM-limithez szükséges nettó jövedelmi küszöb 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedett – ez azt jelenti, hogy a 600 000–800 000 Ft közötti jövedelmű igénylők kevesebb hitelt kaphatnak, mint 2025-ben.
Ez a cikk konkrét számokkal, táblázatokkal és példákkal válaszolja meg a kérdést – 300 000 Ft-tól 1 000 000 Ft+ jövedelemig, mind piaci lakáshitelre, mind az Otthon Start 3%-os kedvezményes hitelre vetítve. A végén megmutatjuk, hogyan kérhetsz ingyenes, személyre szabott előminősítést – bankba rohanás nélkül.
1. Mi a JTM és HFM – a két szabály, ami meghatározza a hitelösszeget
2. Konkrét JTM-táblázat: 300–800+ ezer Ft jövedelemre, piaci hitel és Otthon Start
3. Mi számít bele a JTM-be és mi nem – hitelkártya, meglévő hitelek
4. Hogyan növelheted a felvehető hitelösszeget legálisan
5. Lépéses útmutató: hogyan számítsd ki te magad
1. JTM és HFM – a két szabály, ami meghatározza, mekkora lakáshitelt kaphatsz
A felvehető lakáshitel összegét mindig két korlát együttese határozza meg. Ha az egyik szűkebb, az lesz a mérvadó – nem a másik.
A JTM részletes szabályai lakáshitelnél 2026-ban
| Kamatperiódus | 800 E Ft ALATTI jövedelem | 800 E Ft FELETTI jövedelem |
|---|---|---|
| 5 évnél rövidebb kamatperiódus | max. 25% | max. 30% |
| 5–10 éves kamatperiódus | max. 35% | max. 40% |
| 10+ éves kamatperiódus / végig fix | max. 50% | max. 60% |
| Zöld hitel (A+ energiaosztály) | max. 60% | max. 60% |
Forrás: MNB 32/2014. (IX. 10.) adósságfék rendelet, 2026. január 1-jei módosítással. Az Otthon Start hitelnél azonos korlátok érvényesek.
A 600 000–800 000 Ft közötti jövedelműekre szigorodás vonatkozik: 2025-ben még 60%-ig terhelhették a jövedelmüket, 2026-tól már csak 50%-ig mehetnek el.
Ha például 600 000 Ft volt a jövedelmed 2025-ben és ugyanennyi marad 2026-ban is, akkor a JTM-limit változása miatt 20 éves futamidejű lakáshitelnél (THM: 6,18%) 8–9 millió forinttal kevesebb hitelt kaphatsz.
2. A 2026-os JTM-változás – kire hat és hogyan?
A változás nem érinti a 800 000 Ft feletti jövedelemmel rendelkezőket (ők 60%-ig mehetnek), és nem érinti a 600 000 Ft alatti jövedelműeket sem (ők korábban sem kaphattak 50%-nál magasabb korlátot). A leginkább érintett csoport: a 600 000–800 000 Ft nettó jövedelemmel rendelkezők – különösen két átlagkereső fiatal, akiknek együttes jövedelme ebben a sávban van.
3. Konkrét hitelösszeg-táblázat – mennyi lakáshitelt kaphatok a jövedelemből?
Az alábbi táblázat tájékoztató jellegű számítás, 2026-os JTM-szabályokkal, 20 éves futamidőre, meglévő hitel nélkül. A piaci hitel 7% THM-mel, az Otthon Start 3,08% THM-mel számolva. Két minimálbéres (összesen ~429 324 Ft) jövedelemmel, 50%-os JTM-korláttal és 20 éves futamidővel körülbelül 31 millió forint körüli lakáshitelt lehet felvenni piaci hitellel.
① Piaci lakáshitel (~7% THM, 20 év, meglévő hitel nélkül)
| Nettó jövedelem | JTM-limit | Max. törlesztő | Max. hitelösszeg | Szükséges önerő (20%) |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 Ft | 50% | 150 000 Ft | ~13–15 M Ft | ~3,3–3,8 M Ft |
| 400 000 Ft | 50% | 200 000 Ft | ~18–21 M Ft | ~4,5–5,3 M Ft |
| 500 000 Ft | 50% | 250 000 Ft | ~23–27 M Ft | ~5,8–6,8 M Ft |
| 700 000 Ft | 50% (↓ 2026) | 350 000 Ft | ~32–38 M Ft | ~8–9,5 M Ft |
| 800 000 Ft | 60% (↑ küszöb) | 480 000 Ft | ~44–50 M Ft | ~11–12,5 M Ft |
| 1 000 000 Ft | 60% | 600 000 Ft | ~55–65 M Ft | ~13,8–16 M Ft |
| 1 500 000 Ft | 60% | 900 000 Ft | ~80–95 M Ft | ~20–24 M Ft |
② Otthon Start hitel (3,08% THM, 25 év, meglévő hitel nélkül)
| Nettó jövedelem | JTM-limit | Max. törlesztő | Max. hitelösszeg (OS) | Szükséges önerő (10%) |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 Ft | 50% | 150 000 Ft | ~33–36 M Ft | ~3,7–4 M Ft |
| 400 000 Ft | 50% | 200 000 Ft | ~44–47 M Ft | ~4,9–5,2 M Ft |
| 500 000 Ft | 50% | 250 000 Ft | 50 M Ft (max.) ★ | 5 M Ft |
| 700 000 Ft | 50% | 350 000 Ft | 50 M Ft (max.) ★ | 5 M Ft |
| Otthon Start max. | — | 237 000 Ft | 50 000 000 Ft ★ | 5 000 000 Ft |
*Tájékoztató számítás. Az Otthon Start 25 éves futamidőn 237 000 Ft törlesztővel éri el az 50 milliós maximumot 3,08% THM-mel. Forrás: biztosdontes.hu, bankmonitor.hu, 2026. | Az élő kalkulátor pontosabb eredményt ad.
4. Mi számít bele a JTM-be? – Ez csökkenti a felvehető hitelösszeget
A JTM számításánál nemcsak az igényelt hitel törlesztőjével számol a bank, hanem az összes többi meglévő törlesztési kötelezettséggel is. Ez azt jelenti, hogy összeadja az összes meglévő hiteled havi törlesztőrészletét, majd hozzáadja az újonnan igényelt hitel várható havi törlesztőjét.
❌ Ezek BELESZÁMÍTANAK a JTM-be • Személyi kölcsön törlesztőrészlete • Meglévő lakáshitel törlesztőrészlete • Áruhitel, lízingdíj havi összege • Hitelkártya: a teljes keret 5%-a havonta – akkor is, ha nem használod! • Folyószámlahitel: a keret 5%-a • Diákhitel törlesztőrészlete | ✅ Ezek NEM számítanak bele (általában) • Lakbér, közüzemi díjak • Telefon, biztosítás havi díja • SZÉP-kártya alapú vásárlások • Bankonként eltérő: egyes baráti kölcsönök • Vállalkozói célú hitel (magánszemélynek felvéve magáncélra viszont igen!) |
A hitelkártya keretének 5%-át automatikusan havi törlesztőként számolják be a JTM-be, akkor is, ha nem használod.
Ha megszüntetné a 300 000 Ft-os hitelkártya-keretét, a max. törlesztője 15 000 Ft-tal nőne, ami akár 1,5–2 millió Ft-tal több felvehető hitelösszeget jelent. A lakáshitel igénylése előtt érdemes átgondolni a felesleges hitelkártya-keretek megszüntetését.
5. Hogyan növelheted a felvehető lakáshitel összegét? – 6 legális módszer
6. Lépéses számítás – hogyan számítsd ki te magad?
Az alábbi 6 lépéssel hozzávetőleges képet kaphatsz a felvehető hitelösszegről. A pontos számot csak a bank bírálata adja meg – de az előzetes kalkuláció segít, hogy reálisan lássad a lehetőségeidet.
A pontos hitelösszeget a bankfüggetlen lakáshitel-kalkulátorunkkal számíthatod ki naprakész adatokkal.
7. Otthon Start vs. piaci hitel – mekkora a különbség valójában?
1. Alacsonyabb törlesztő → több fér bele a JTM-korlátba: 30 M Ft hitelnél az Otthon Start havi törlesztője ~90 000 Ft-tal alacsonyabb – ez azt jelenti, hogy ugyanakkora jövedelemmel nagyobb értékű ingatlant tudsz megvenni, vagy a fennmaradó JTM-kapacitást más célra tarthatod fenn.
2. Alacsonyabb önerő: az Otthon Startnál csak 10% önerő szükséges (piaci hitelnél 20%) – így kevesebb megtakarítással is elindítható a vásárlás.
8. Gyakran ismételt kérdések
Összefoglalás – 7 legfontosabb tudnivaló
- 01. A felvehető lakáshitel összegét két korlát határozza meg egyszerre: a JTM (jövedelem alapú) és a HFM (ingatlan értéke alapú) – a szűkebb az érvényes
- 02. 2026-ban a jövedelmi küszöb 600 000-ről 800 000 Ft-ra emelkedett – a 600–800 ezer Ft-osok kevesebb hitelt kaphatnak
- 03. A hitelkártya teljes kerete 5%-ával csökkenti a JTM-kapacitást – még ha nem is használod
- 04. Otthon Starttal ugyanakkora jövedelemből lényegesen több hitelt kaphatsz – 3% vs. 7% THM, és csak 10% önerő kell
- 05. Adóstárssal, hitelkiváltással és hitelkártyák lezárásával legálisan növelheted a felvehető összeget
- 06. Végig fix kamatozású hitellel magasabb JTM-korlát érhető el (50%) ugyanolyan jövedelemnél, mint változó kamatozásúval (25%)
- 07. A pontos hitelösszeget bankfüggetlen előminősítéssel tudhatod meg – elutasítás és KHR-kockázat nélkül, ingyenesen
- → JTM-szabály 2026 – teljes útmutató és kalkulátor – minden részlet az adósságfék-korlátról, kivételekkel
- → Otthon Start hitel – fix 3%, 50 millió Ft-ig – ki jogosult, mire használható, hogyan igényelj
- → Lakáshitel kalkulátor – számítsd ki a pontos törlesztőt – Otthon Start és piaci hitel összehasonlítása naprakész adatokkal
- → Hitelkiváltás – szabadíts fel JTM-kapacitást lakáshitel előtt – hogyan növeld a felvehető hitelösszeget
- → Babaváró hitel önerőként – hogyan használd lakásvásárlásnál – 75%-a önerőnek számít
- → CSOK Plusz – gyermekes vásárlóknak tőkeelengedéssel – kombinálható Otthon Starttal és Babaváróval
- → Ingyenes előminősítés – tudd meg pontosan, mennyi hitelre vagy jogosult – 0 Ft, 24 óra visszahívás, KHR-kockázat nélkül
Tudd meg pontosan, mennyi lakáshitelre vagy jogosult!
Bankfüggetlen szakértőink ingyenesen elvégzik az előminősítést: megmondják a várható hitelösszeget, összehasonlítják a banki ajánlatokat és megvizsgálják az Otthon Start jogosultságot – KHR-bejegyzés és kötelezettség nélkül.
✅ 0 Ft tanácsadás • ✅ 15+ bank összehasonlítva • ✅ Otthon Start vizsgálat • ✅ 24 óra visszahívás
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül pénzügyi tanácsadásnak. A táblázatok tájékoztató számítások, a tényleges hitelösszeg bankonként és egyéni bírálat alapján eltérhet.
Forrás: biztosdontes.hu – JTM 2026 •
Bankmonitor.hu – JTM változás 2026 •
berkalkulator.com •
MNB 32/2014. (IX.10.) adósságfék rendelet •
2026. július.
